Утепление многоквартирного дома: как это происходит

Утепление многоквартирного дома: как это происходит

Зачастую жильцы многоквартирных домов, особенно построенных в прошлом веке, задумываются о дополнительном утеплении. Это может повысить комфорт проживания в квартирах и снизить затраты на энергоресурсы. Как это осуществляется, рассказывает руководитель направления ЖКХ в направлении «Полимерные мембраны и PIR» компании «Технониколь» Максим Скуратовский.

Капремонт или нет?

Такие работы, как утепление кровли или фасада, чаще всего относят на счет капитального ремонта. Текущий ремонт выполняется силами управляющей компании или ТСН. Согласно законодательству, к такому типу работ относятся плановые мероприятия, направленные на поддержание работоспособности инженерных конструкций, элементов здания и т. д. Капитальный ремонт принципиально отличается масштабом работ: он подразумевает полную замену элементов конструкции, инженерии, коммуникаций и пр.

Если речь идет о восстановлении определенного участка кровли и фасада, на котором нужно локально заменить утеплитель или гидроизоляцию, то эти работы может выполнить управляющая компания. Если жильцы дома недовольны энергоэффективностью МКД и хотят повысить ее класс, утеплив фасад или кровлю, то речь уже пойдет о капитальном ремонте.

У жильцов больше возможностей в выборе подрядчика и технологий утепления, если дом находится на специальном счете. В этом случае важно провести переговоры с потенциальными подрядчиками, получить от них варианты смет на проведение работ, организовать собрание жильцов, где будет утверждено, кто конкретно будет проводить работы, какие материалы использовать и сколько на это выделяется денежных средств.

Утепление стен. Фото: Мир Квартир

Если дом входит в программу капитального ремонта, то эти вопросы находятся в ведении Фонда капитального ремонта. Но жильцы могут проявить активность и обсудить с представителями фонда варианты технологий. В некоторых случаях на решение удается повлиять.

Какие технологии утепления МКД есть на рынке

Капитальный ремонт – это не новое строительство. Зачастую подрядчики имеют дело с изношенными конструкциями, поэтому в идеале решение о системах и материалах в каждом случае должно приниматься индивидуально. Например, при капитальном ремонте кровли нужно разобрать конструкцию до основания и проверить состояние последнего. Может так получиться, что для данного типа основания неприменима механическая фиксация теплоизоляции и нужно использовать клеевой метод. Важно просчитывать вес новой системы, чтобы понимать, подходит ли он для этой конструкции или нет.

Инновационными уместно считать решения, которые позволяют сократить финансовые и трудовые затраты и при этом продемонстрировать долговечность и надежность. Так, например, на замену керамзиту для образования уклонов на кровле пришли уклонообразующие плиты, сделанные из того же материала, что и основной слой утеплителя. Строителям не нужно поднимать на высоту тяжелый керамзит, формировать им уклоны, утяжелять конструкцию. К современным решениям можно отнести технологии, которые позволяют избавиться от монтажа защитной стяжки. В этом случае применяются прочные утеплители, способные выдержать нагрузки, такие как LOGICPIR. Поверх них сразу монтируется гидроизоляция.

Утепление подоконника. Фото: Мир Квартир

Из каких средств происходит утепление многоквартирного дома

Утепление фасада или кровли дома происходит из средств капитального ремонта. Если дом на спецсчете, то как уже было сказано выше, жильцы своими силами могут провести подобие тендера. Обратиться в несколько компаний, запросить сметы и предложения и на общем собрании выбрать самое подходящее. В случае со спецсчетом нет жестких требований к исполнителям работ. Это могут быть ООО и даже ИП. В случае нехватки средств на спецсчете жильцы могут в рамках собрания принять решение о необходимости дополнительного сбора. Такое решение утверждается голосованием.

Должна ли УО утеплять фасад дома за счёт средств текущего ремонта

Продолжаем разбирать сложные вопросы, связанные с разграничением капитального и текущего ремонтов общего имущества собственников помещений в МКД. Сегодня читайте о том, к какому виду ремонта относится утепление фасада и восстановление его теплозащиты согласно нормативно-правовым актам и судебной практике.

Текущий ремонт – предупредительный, предотвращает износ конструкций и устраняет мелкие повреждения

Споры о том, что относится к текущему, а что капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, – типичная ситуация сегодня. Собственники, управляющие организации и региональные операторы по капремонту постоянно выясняют, кто, что и за какие деньги должен ремонтировать в МКД, особенно в старом жилфонде.

• Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются.
• Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Согласно п. 18 ПП РФ № 491, текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Несмотря на множество определений текущего и капремонтов, споры по этому поводу между УО, собственниками и органами ГЖН не прекращаются. Например, мы рассказывали о деле, в котором рассматривался вопрос, является ли ремонт отмостки дома капремонтом или проводится за счёт текущего.

Сегодня разбираемся с вопросом, к чему относить работы по утеплению фасада многоквартирного дома.

Правила № 170 включают восстановление теплозащиты и теплоизоляции стен МКД в перечень работ по текущему ремонту

Согласно пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация.

В п. 4.3.1 Правил № 170 указано, что УО должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов и заданный температурно-влажностный режим внутри здания. Также УО отвечает за надлежащую тепло- и влагозащиту наружных стен и утепление промерзающих участков фасада (п.п. 4.2.1.1, 4.2.1.12 Правил № 170).

• устранения неисправностей в ограждающих конструкциях;
• просушки отсыревших участков стен и крыш;
• утепления участков ограждающих конструкций с недостаточным сопротивлением теплопередачи дополнительным утепляющим слоем;
• просушки или замены отсыревшего утеплителя на более эффективный;
• восстановления герметизации стыковых соединений панелей, сопряжений стен с оконными блоками, балконными плитами и отделкой стен.

Такие работы в отдельных помещениях МКД включены в перечень работ, входящих в плату собственников за текущий ремонт в составе размера платы за жилое помещение (приложение 2 к 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда»).

Утепление стен МКД входит в минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества

• проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами;
• выявлять следы коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей;
• устранять повреждения в кладке, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями.

Если УО установила такие нарушения, в том числе утрату теплозащиты ограждающих конструкций, она обязана разработать план их устранения и выполнить его. Утепление входит в минимальный перечень работ и услуг как способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций.

Этого мнения часто придерживаются суды, разрешая споры о том, должна ли УО утеплять стены дома за счёт платы собственников за содержание жилья, или же это капремонт. Например, позиция, что такие работы относятся к текущему ремонту, содержится в решении Нижегородского районного суда Н. Новгорода от 13.05.2019 по делу № 2-617/2019.

УО обязана проводить текущий ремонт, даже если есть необходимость в капитальном

Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, в перечень работ по капремонту общего имущества многоквартирного дома включён ремонт фасада. В некоторых регионах власти дополняют этот перечень и относят к ремонту стен дома ещё и их утепление, как, например, сделали в Санкт-Петербурге. А правительство в Самарской области, наоборот, решило исключить такие работы из перечня по капремонту из-за их высокой стоимости.

Но в данному случае речь идёт о капитальном ремонте целого фасада МКД. Если же в утеплении нуждается отдельный участок стены/помещении, то работы по восстановлению теплозащиты – обязанность УО, что предусмотрено ПП РФ № 290. Эту позицию подтверждает практика ВС РФ, который указывал, что необходимость в капремонте не прекращает обязанности управляющих организации проводить текущий ремонт для восстановления надлежащего состояния общего имущества в доме (определения от 21.08.2019 № 302-ЭС19-13268, от 27.08.2019 № 307-ЭС19-14880).

Такие выводы делают и суды нижестоящих инстанций, например, в деле № А17-6634/2017. Если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

На заметку

Вопрос разграничения текущего и капитального ремонтов отдельных частей и элементов, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, по-прежнему спорный и решается зачастую в суде.

ПП РФ № 491 и № 290, Правила № 170 относят утепление части фасада многоквартирного дома, восстановление его теплозащиты к перечню работ, которые управляющая организация должна проводить в рамках текущего ремонта. Судебная практика часто придерживается именно этой позиции.

• фонд капремонта МКД формируется на спецсчёте,
• или в региональную программу капремонта включены такие работы.

Также собственники вправе принять решение о сборе целевых взносов на утепление фасада многоквартирного дома. Если же они требуют от УО выполнить такие работы за счёт размера платы за содержание жилья и дело дойдёт до суда, судья может встать на сторону собственников.

Как правильно делается капитальный ремонт фасада здания и что в него входит

Капитальный ремонт фасада здания волнует не только владельцев частных домов, но и собственников помещений в многоквартирном здании. Возникновение трещин, отслоение облицовки, дефекты в водосточной системе, разрушение козырька – всё это приводит к аварийному состоянию, исправить которое порой невозможно. Именно поэтому перед собственниками квартир часто возникает вопрос: «Когда необходим капремонт фасада, и к кому нужно обращаться по данному вопросу?».

Капитальный ремонт фасада

Когда граждане могут потребовать его проведения

Основная цель региональных программ по реконструкции домов, действующая на государственном уровне – не допустить перевода эксплуатируемого жилья в категорию аварийного и непригодного к проживанию.

Так, каждому зданию соответствует определённая дата. Государственный подрядчик за 6 месяцев до начала капитального ремонта фасада обязан предоставить владельцам помещений следующие данные:

• список планируемых работ;
• соответствующую документацию;
• дату начала;
• сроки окончания.

Далее члены актива (собственники помещений) на собрании принимают решение, нуждается ли дом в капитальном ремонте, и рассматривают возможность реализации таких работ. Своё решение в виде протокола и заявления они предоставляют представителю подрядной организации.

Как действовать, если капремонт нужен раньше

В случае, когда владельцы квартир считают, что капремонт целесообразно осуществить раньше положенного срока, они вправе требовать его досрочного проведения.

Досрочный капремонт здания

Когда сумма в фонде не покрывает всех затрат, то собственники собирают дополнительные взносы. Если же денежных средств достаточно, то следующий шаг – обращение к управляющей организации. Именно она инициирует создание комиссии и поручает господрядчику составление всей необходимой документации.

Как определяется необходимость проведения капитального ремонта фасада

Основной документ, который служит причиной начала капитального ремонта фасада многоквартирного дома – официальное заключение спецкомиссии.

Её участниками являются:

• господрядчик;
• уполномоченный работник управляющей организации (орган власти);
• активные члены из числа собственников, назначенные на общем собрании.

После проверки и анализа всех разрушений, комиссия принимает решение – нужен ли капитальный ремонт или допустимо ограничиться лишь поверхностным восстановлением. Данное решение не основывается лишь на собственных убеждениях, а должно соответствовать нормативным документам.

Капремонт многоквартирного дома проводиться с разрешения комиссии

Так, капитальный ремонт проводится в том случае, если:

• износился утеплитель или нарушены швы между плитами, что влияет на проникновение влаги на несущую стену;
• 35% внешних стен содержит разрушение внешней облицовки;
• нарушена система водостока.

Согласно результатам обследования внешних стен, комиссия выносит на обсуждение, какие капитальные работы нужно осуществить в зависимости от характера и степени разрушений.

Чем отличается капитальный ремонт от текущего

Различают два вида ремонта:

По сути, оба из них предназначены для исправления дефектов. Тем не менее, текущий ремонт это лишь мероприятия по поддержанию внешних стен здания в надлежащем техническом состоянии – мойка стен, своевременная реставрация дыр и сколов, устранение плесени и ржавчины, грунтовка и частичная покраска, оштукатуривание небольшого участка стены. Что касается капитального, то это широкий объём работ, которые отличаются сложностью и не ограничиваются лишь поверхностной реставрацией.

Отличия текущего и капитального ремонта

Какие работы входят в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

Собственники квартир часто задают вопрос: «Что входит в капитальный ремонт фасада?».

Это довольно объёмный комплекс мероприятий:

• удаление старой штукатурки;
• очистка стен от ржавчины, грибка, налёта, загрязнений, плесени;
• устранение щелей, пробоин, дыр и сколов;
• покрытие стен грунтовкой глубокого проникновения с антисептическими свойствами;
• замена труб водоотлива, устранение протеканий;
• восстановление теплоизоляции;
• декоративная облицовка;
• ремонт прочих элементов, нуждающихся в восстановлении.

Кто выполняет ремонт

Любое многоквартирное здание закреплено за соответствующей управляющей организацией. Именно она заключает договор с государственными подрядчиками, которые и выполняют капитальный ремонт фасадов домов.

Собственники помещений могут отказаться от одного исполнителя и избрать другого. Кроме того, для генподрядчиков существуют требования:

• наличие полномочий и допуска на выполнение подобных работ;
• это должна быть некоммерческая организация.

При несоответствии хотя бы одного пункта, подрядчик не допускается к выполнению строительства.

Кто оплачивает

Собственники помещений каждый месяц вносят в фонд дома определённую сумму (взносы). Минимальный размер таких платежей устанавливают, как правило, органы власти.

Оплата капитального восстановления внешних стен, собственно, и происходит из этих вложенных денежных средств. По добровольной инициативе собственников ежемесячные платежи могут быть увеличены. Подобное предложение обсуждается на общем собрании, где посредством голосования учитывается мнение каждого. В случае, если число голосов «за» превысило 2/3 от общего количества голосующих, то решение считается согласованным. Важно, что исполнять его обязаны все – и те, кто отсутствовал на собрании, и те, кто был против.

Ремонт фасада правила СНиП

Условия СНиП подразумевают обязательные предварительные мероприятия:

• обеспечение полной непроницаемости жидкостей (герметичности) стен, устранение течи, гидроизоляция фасада;
• теплоизоляция стен;
• замена оконных и дверных блоков.

Также в СНиП указано, что штукатурная и финишная облицовка здания выполняется только до начала установки водосточных труб. Ещё одной особенностью правил является составление проекта производства работ (ППР).

Данный документ должен строго соответствовать требованиям, предъявляемым к капитальному ремонту дефектных участков фасадов здания.

Технология ремонта фасада

Обязательной процедурой перед началом строительных работ является составление проекта и смет, которые отвечают специфике СНиПа.

При составлении учитывают:

• устранение дефектов в водосточных системах;
• допустимость внедрения инноваций и улучшенных спецтехнологий;
• эксплуатацию только экологически чистых стройматериалов с маркировкой «НГ».

Так, порядок действий включает следующие этапы:

• поверхностный анализ и обнаружение дефектов фасада;
• очищение стен от пыли, мусора, старой штукатурки;
• оштукатуривание;
• грунтовка;
• утепление;
• декоративная облицовка фасада.

Виды и способы ремонта фасадов зданий

Самый распространённый способ реставрации домов – создание вентилируемого фасада. В некоторых случаях проводится дополнительная теплоизоляция стен различными утеплителями. При оштукатуривании стен могут применяться различные лакокрасочные покрытия на основе силикона. Главное условие – абсолютная безопасность материалов.

Учитывая сложность конструкции, могут применяться следующие виды отделки:

Сайдингу уделяется особое внимание, ведь с его помощью можно не только скрыть неровности стен, но и придать дому привлекательный внешний вид.

Источник https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2022/07/19/uteplenie/

Источник https://roskvartal.ru/tekuschiy-remont/11944-dolzhna-li-uo-uteplyat-fasad-doma-za-schyet-sredstv-tekuschego-remonta

Источник https://1pofasady.ru/shtukaturka/kapitalnyj-remont-fasada