Капитальный ремонт дома: что входит в перечень

Капитальный ремонт дома: что входит в перечень

Перечень работ по капремонту — это список организационных, строительных и технических мероприятий по устранению износа здания и восстановлению его до состояния, близкого к проектному.

Что входит в понятие капитальный ремонт

Капремонт (любой) — это плановые работы для приведения объекта в то состояние, в котором он был изначально, или максимально близкое к таковому, с заменой при необходимости любых его частей.

Применительно к многоквартирным жилым домам (МКД) имеется в виду восстановление или замена внутридомовых систем и коммуникаций, крыш, подвалов, фундамента, фасадов и т.д., которые выполняются за счёт средств фонда капитального ремонта.

Статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (последняя редакция от 11.06.2021) — общая нормативная база по теме «капитальный ремонт здания»; что входит в перечень (конкретный), зависит от изначальных технических характеристик многоквартирного дома, года его постройки, изношенности и от региона.

Ключевой вопрос, указанный в законе, — финансирование. Оно происходит из фонда взносов, в который платят жильцы; сумма устанавливается субъектами РФ. Регионы же определяют и конкретный перечень работ за счет средств капитального ремонта и вправе дополнять его по своему усмотрению. Фонд формируется или на личном счёте дома, или на счёте регионального оператора.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как проводится капитальный ремонт жилых домов. Используйте эти инструкции бесплатно.

Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов

Всё, что перечислено в статье 166 ЖК РФ, всего лишь направления работ: условные «крыша» — «стены» — «подвал» общего пользования. Это реконструкция или замена:

• инженерных систем — электричество, отопление, газоснабжение, водопровод, канализация;
• лифтов (кабины, оборудование, шахты);
• крыш;
• общих повалов;
• фасадов;
• фундаментов.

Сюда не входит обслуживание теплотрасс, водоводов и т.д. Например, перечень работ, относящихся к капитальному ремонту ВЛ (воздушных электрических линий), — другая история, так как граница многоквартирного дома — это его стена или ВРУ (вводное распределительное устройство) со столба внутрь здания. Всё, что снаружи, — ответственность собственников сетей.

В некоторых случаях список с общедомовых нужд перетекает в перечень работ по капитальному ремонту квартиры (одной, нескольких или всех) — если требуется обновление или реконструкция несущих стен, перекрытий, восстановление несущей способности балконов и лоджий, ограждений на них и т.д.

Повторимся: конкретный список работ и (или) услуг, сумма минимального взноса, порядок мониторинга технического состояния объектов, критерии очерёдности капремонта и т.д. определяются нормативно-правовыми актами субъекта Российской Федерации. Где-то в подобные списки входит установка противопожарной автоматики, где-то — благоустройство и озеленение придомовой территории, везде по-разному.

Пример. Закон Нижегородской области от 28.11.2013 № 159-З (ред. 03.03.2020) «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Там указан перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте МКД в области, который включает в себя приведение в нормальное современное состояние или замену:

• внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• лифтов (непригодных или отработавших срок эксплуатации), лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
• крыш (в т.ч. вентиляции и выходов на кровлю);
• подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
• обновление и (или) утепление фасадов;
• фундаментов МКД;
• разработку проектной, научно-проектной (для объектов культурного наследия) и сметной документации, проведение соответствующих экспертиз;
• строительный контроль и технический надзор, обследование технического состояния МКД;
• проведение инженерных изысканий.

Как узнать, когда отремонтируют мой дом

Не только перечень работ, входящих в капитальный ремонт, но и его сроки зависят от того, когда дом построен и когда последний раз ремонтировался, кем управляется и обслуживается и т.д.

Самая полная информация по большинству многоквартирных домов в России содержится на сервисе «Реформа ЖКХ».

Шаг 1. На главной странице сайта в строке поиска введите адрес и кликните на него — сайт покажет всю информацию: площадь дома, год постройки, количество зарегистрированных жильцов, управляющую компанию и т.д.

Шаг 2. Перейдите в окно «Капитальный ремонт МКД» — там указаны средства (и долги), накопленные в фонде, расход, остаток, предполагаемые сроки капремонта и т.д.

Какие работы Минстрой РФ рекомендовал проводить при капремонте МКД

Минстрой РФ утвердил рекомендации по определению регионами перечня работ и услуг по капремонту МКД, если собственники оплачивают минимальный взнос в фонд. Узнайте, что вошло в этот перечень и как, по мнению экспертов, новый приказ скажется на проведении ремонта общего имущества в домах.

Минстрой России издал приказ с рекомендованным перечнем работ и услуг по капремонту

• фундамента;
• фасада;
• подвалов;
• крыши;
• внутридомовых систем водо-, тепло-, газо- и электроснабжения, водоотведения;
• лифтового оборудования и шахт.

Каждая группа, указанная в приложении к приказу № 1159, содержит рекомендуемый перечень работ и услуг по капремонту в доме, где собственники оплачивают установленный в регионе минимальный взнос в фонд. Согласно п. 3 приказа № 1159/пр, окончательный состав работ нужно выбирать в зависимости от типа и этажности многоквартирного дома, стоимости ремонта и межремонтных сроков.

При этом органы власти субъекта России вправе добавить в свой нормативно-правовой акт работы и услуги по капремонту, которые не включены в рекомендуемый Минстроем России перечень (п. 5 приказа № 1156).

В перечень вошли работы по капремонту конструктивных элементов и внутридомовых систем МКД

• его гидроизоляцию, герметизацию и антисептирование, усиление и восстановление;
• демонтаж, монтаж и восстановление отмостки, приямков, входов в подвалы;
• заделку и расшивку стыков, швов, трещин.

• наружных стен;
• кирпичной кладки;
• облицовочной плитки;
• архитектурных элементов фасада;
• цоколя и наружных стен лифтовых шахт,
• стыков панелей и деформационных швов;
• открытых балконов и лоджий, покрытий козырьков балконов, лоджий верхних этажей;
• продухов для вентиляции подвального помещения, подвальных окон, приямков, спусков и дверей входа в подвал;
• отмостки и водоотводящего лотка;
• входных групп и домового знака,
• решеток по периметру стен фасада на продухи чердачного помещения;
• пожарных лестниц;
• системы наружного водостока;
• козырьков над входами в подъезды, подвалы.

• инъектирование трещин и замену оконных перемычек;
• окраска и помывка наружных стен фасада из кирпича и облицованных керамической плиткой;
• утепление и обработка цоколя гидрофобизирующими составами;
• окраска рам и откосов.

• демонтаж, монтаж, восстановление, устройство бетонных дорожек, железобетонных, деревянных конструкций, подвальных окон, приямков, спусков в подвал и дверей входа, продухов для вентиляции, дренажной системы
• замену или усиление балок и перекрытий пола первого этажа;
• утепление стен спуска в подвал, перекрытия пола первого этажа со стороны подвальных помещений;
• антисептирование конструктивных элементов;
• восстановление или устройство технических помещений для размещения узлов учёта и регулирования коммунальных ресурсов.

Ремонт, замена и модернизация лифтов должны проводиться на основании заключения по результатам оценки в соответствии со ст. 6 ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов» (утверждён решением комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 № 824). В рамках капремонта проводится ремонт лифтовых шахт и их освещения, машинного помещения и дверей в них, систем автоматизации и диспетчеризации лифтового оборудования.

• замену кабелей питания лифта и оборудования в машинном помещении, установку АВР;
• демонтаж, монтаж, восстановление и устройство контура заземления лифтового оборудования;
• проведение пусконаладочных работ и полного технического освидетельствования смонтированного оборудования, получение Декларации о соответствии лифта.

Полный перечень работ по капремонту основных конструктивных элементов МКД, в том числе крыши и внутридомовых систем, – в приложении к приказу Минстроя РФ.

Регионы вправе дополнять или сокращать список работ и услуг по капремонту домов

«Окончательный перечень в каждом регионе утверждается актом субъекта РФ. Услуги, работы, их состав возможно определять дифференцированно по муниципальным образованиям», – поделилась в своём Телеграм-канале Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1».

Член Экспертного совета Ассоциации «Р1» Светлана Межирицкая отметила, что в рекомендациях подробно описаны работы по капитальному ремонту, благодаря чему упрощаются споры о том, что и к какому из видов ремонта относится.

«К сожалению, это только рекомендации, и выбор будет за субъектами. Вопрос стоит в другом ключе: если регион дотационный, то там могут свести всё к минимуму, так как минимального взноса с учётом роста цен и так не хватает.

Опять же, рекомендовано определять с учетом типа МКД и этажности, то есть применять дифференцированный тариф на капремонт, что тоже для многих субъектов экономически и политически нереализуемо. В любом случае, это хороший инструмент, который смогут использовать, например, при решении собственников увеличить взнос на капремонт сверх минимального, – отметила эксперт.

Юрист ООО «РУСЭНЕРГОСБЫТ» Екатерина Окунькова читает, что на сегодняшний день перечень работ, указанный в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, исчерпывающий. НПА носит рекомендательный характер, и из-за этого возникает вопрос, как субъекты РФ будут реализовывать рекомендации на практике.

«Идея замечательная, но трудно реализуемая для дотационных субъектов РФ. Увеличение объёмов работ предусматривает увеличение софинансирования, а это очень большая проблема. Собираемость в таких субъектах низкая, активных собственников мало, плюс недостаточное информирование о субсидировании работ по капитальному ремонту, как и самих программ.

К примеру, ремонт перекрытий, лестничных маршей и ремонт внутреннего фундамента требует временного расселения граждан. Для этого необходим маневренный фонд, который зачастую отсутствует в субъектах. В этом случае мы уже можем говорить о невозможности проведения данных видов работ.

Полагаю, что данная инициатива станет полезна для МКД, где фонд капитального ремонта формируется на специальном счёте, есть хорошая собираемость взносов, присутствуют активные собственники, в субъектах осуществляются программы по субсидированию отдельных видов работ», – подытожила эксперт.

Ремонт фундамента МКД

Фундамент

Ремонт фундамента МКД проводят после подробного осмотра и фиксации повреждений в технической документации

Опора здания – его находящаяся под землей часть – фундамент, от качества которого зависит устойчивость многоквартирного дома. Появление трещин сигнализирует о процессе деформации, и реагировать на изменения в основании стоит незамедлительно

Как ухаживать

Для продолжительной службы здания принимают профилактические меры, постоянно ухаживая за фундаментом. Не позволяют срезать или подсыпать грунт вокруг строения. Содержат в нормальном состоянии отмостку. Не допускают влаге скапливаться у постройки и подтапливать основание.

Опасность представляет полив клумбовых растений при отсутствии организованного водоотвода, приводящий к подъему грунтовых вод.

При проведении землеройных работ (если рядом строится здание или роют котлован) следят за сохранностью фундамента. У стен дома не складируют тяжелые стройматериалы, оборудование.

Отдельного внимания заслуживают качество первоначальной закладки фундамента при строительстве, участки основания со слабым грунтом, отсутствие в подполье вентиляции, неисправная канализация. Все это – причины проседания фундамента.

Виды реконструкции

В зависимости от характера и степени повреждений осуществляют частичный или капитальный ремонт фундамента МКД. В первом случае заделывают щели бетонными смесями, меняют отдельные элементы, во втором – закладывают новую основу, включая гидроизоляционные меры.

Эксперты в области строительства обследуют сооружение, начиная с фундамента, используя специализированные инструменты и опираясь на щадящие методики. Проверяют почву под домом, простукивают фундамент и осматривают стены цокольного этажа. Результатом осмотра становится техническое заключение с описанием повреждений, уровня прочности фундамента, морозоустойчивости, степени противостояния внешним влияниям.

Текущий ремонт

Ремонт домового фундамента МКД проводят при наличии повреждений, не влияющих на всю конструкцию.

Перечень проводимых мероприятий:

1. Заделывание и расшивка щелей, трещин.
2. Облицовка.
3. Окраска по штукатурке или облицовке.
4. Пробивание отверстий, гнезд, их заделывание.
5. Замена фундаментных деталей или участков.
6. Реконструкция отмостки.
7. Коррекция водонепроницаемой изоляции.
8. Усиление основы.
9. Реставрация подвального входа.
10. Проведение вентиляционных отверстий.

При поверхностных трещинах их фиксируют скобами из металла и наблюдают: при углублении в основание делают частичный ремонт. Используя подобную по структуре строительную смесь, щель зашивают.

Просевший фундамент восстанавливают, окопав его по периметру и соорудив железобетонную конструкцию. Предварительно проверяют состояние почвы.

Спасет дом от разрушения гидроизоляция фундамента и сохранение ее в приемлемом виде. Битумная изоляция недолговечна, ее срок – пара-тройка лет, после чего нужен ремонт. Эффективнее цементно-полимерные мастики, служащие дольше и способные выдержать большие нагрузки. Рулонные или пленочные материалы долговечны, но сложны в монтаже и ремонте. Результат обеспечивают проникающие смеси, снижающие капиллярную проводимость бетона. Взаимодействуя с его компонентами, состав препятствует проникновению сырости. Перед применением поверхность обезжиривают и очищают водоструйным или дробеструйным прибором с 20-атмосферным давлением. Монтируемая гидроизоляция из бетонитовой глины, картона или геотекстиля защищает фундамент на годы, перенося влияние агрессивной среды и деформации почвы.

При текущем ремонте фундамента МКД производят замену деформированных камней, восстанавливают поврежденную штукатурку.

Капитальный ремонт

Планируя глобальную реконструкцию, учитывают средний срок службы фундамента и межремонтный период. Деформированные несущие стены, перекосившиеся детали – повод для проведения капремонта.

При проведении работ производят замену прежнего, расширяют подошву, трещины с помощью цементного раствора. Капитальный ремонт фундамента МКД взаимосвязан с капремонтом подвала, поэтому мероприятия проводят в одно время.

Для замены столбов строение поднимают домкратами и устанавливают на временные опоры. Фундамент обновляют, расширяют или углубляют, меняют элементы конструкции. При «разъезжании» стен проводят полную замену фундамента, поэтапно отливая его из железобетона. Части конструкции армируют для образования монолитной плиты.

Если произошла неравномерная усадка основания, увеличивают площадь подошвы. Места деформации заливаются железобетоном, жестко прикрепляемым к старой подошве. На пучинистых грунтах устанавливают дополнительные столбы-отливки с расширенной подошвой, чтобы остановить выталкивание фундамента.

Треснувший фундамент свидетельствует о неправильных расчетах на нагрузку. Его укрепляют, расширив путем доливки и прикрепления к старому основанию.

Заменить поврежденный фундамент можно, разобрав его на отдельные части и оставив штрабы в прежнем. Разобрав и расчистив участок, новую кладку делают на растворе цемента, тесно подводя камни под прежней кладкой и подклинкой верхнего слоя.

Отдельное внимание при капитальном ремонте фундамента МКД отводят гидроизоляции. Чтобы защитить строение снаружи, выкапывают 25-ти сантиметровую борозду и заполняют ее мятой глиной.

Заключение

Как театр начинается с вешалки, так и многоэтажный дом начинается с фундамента. Если не уделять должного внимания его эксплуатации, он подвергается разрушениям. Текущий ремонт фундамента проводится систематически, при этом устраняются недочеты и деформации. При глобальных изменениях в худшую сторону необходим капитальный ремонт фундамента МКД, который производят с соблюдением требований действующего законодательства и строительных норм.

Источник https://ppt.ru/art/jkh/kapitalnyy-remont-doma-chto-vkhodit-v-perechen

Источник https://portal.roskvartal.ru/kapitalnyy-remont/14629-kakie-raboty-minstroy-rf-rekomendoval-provodit-pri-kapremonte-mkd

Источник https://18podyezdov.ru/remont-fundamenta-mkd/