Минфин подготовил изменения в законодательство, в результате применения которых уже со следующего года может вырасти размер налога, который продавцы платят с дохода, полученного при продаже недвижимости.
Кого значительнее всего затронут нововведения, рассказала налоговый консультант, генеральный директор группы компаний «ЮрФинанс» Ольга Ботова.
«Изменениями в законодательство предлагают установить при налогообложении прогрессивную налоговую ставку, которая до сих пор не применялась при расчете налогов от продажи недвижимости. Пока все продавцы платят налог с продажи по ставке 13%. В том случае если нововведения окажутся приняты, при размере дохода от продажи или получения в дар недвижимости в размере до 2,4 млн рублей, ставка налога останется прежней и составит 13%. Если размер полученного дохода больше, с суммы, превышающей 2,4 млн рублей, продавец должен будет заплатить налог уже по ставке 15%», — рассказывает Ольга Ботова.
То, получил продавец доход от продажи квартиры или нет, определяют, вычитая из суммы, за которую была продана квартира, сумму, потраченную на ее приобретение.
«Например, если квартира была куплена за 4 млн рублей, а затем еще до истечения минимального срока владения продана за 8 млн рублей, при текущем налогообложении размер налога для продавца составил бы 520 тыс. рублей. А если сделка с той же квартирой состоится в следующем году, и нововведения к этому времени заработают, то сумма налога вырастет до 552 тыс. рублей. Т.е. в 2025 году продавец заплатит на 32 тыс. рублей больше налогов», — объясняет Ольга Ботова.
И чем больше доход, полученный продавцом при продаже квартиры, тем больше будет эта разница в налоге, которую предстоит заплатить продавцам после вступления в силу нововведений.
«В первую очередь от этого пострадают владельцы дорогих квартир, а также собственники объектов, стоимость которых за последние несколько лет значительно увеличилась, и которые собственники продают до того, как истек минимальный срок владения (в зависимости от объекта это 3-5 лет). Таких сейчас немало.
Продавцы могли, например, приобрести квартиру за 2 млн рублей, а затем продать ее за 5 млн рублей. Раньше такой значительной разницы в цене покупки и продажи у объектов, которые продаются еще до истечения минимального предельного срока владения, не было. В случае вступления в силу нововведений при налоговой базе (сумме, от которой будет исчисляться налог) более 2,4 млн рублей такой продавец с 2,4 млн рублей заплатит налог по ставке 13%, с суммы более 2,4 млн рублей уже по ставке 15%», — объясняет эксперт.
Еще одна категория продавцов недвижимости, на которых сильнее всего повлияют нововведения, — обладатели полученных в наследство квартир, которые продают их еще до того как истек трехлетний срок владения (после завершения этого срока им не нужно платить налог с продажи).
«Эта категория продавцов особенно почувствует разницу между прежней и новой ставкой налога. Конечно, у таких продавцов есть возможность снизить размер налога с продажи, уменьшив доход, полученный от продажи квартиры, на размер расходов, которые при приобретении этой квартиры нес наследодатель. Но на практике это возможно далеко не всегда. Для этого нужно иметь возможность подтвердить расходы при помощи документов. Если таких документов нет, наследнику, продавшему полученную в наследство квартиру, например, за 10 млн рублей, придется заплатить налоги с 9 млн рублей. Потому что снизить размер налога он сможет только с помощью налогового вычета в размере 1 млн рублей», — объясняет Ольга Ботова.
Чтобы продавцы, пытаясь сократить размер налога, не пытались снизить цену квартиры в договоре одновременно с этими изменениями в законодательство хотят внести еще дополнительные коррективы. Регионам собираются дать возможность менять понижающий коэффициент, который сегодня используется при расчете того, какой доход получил продавец.
Это значит, что при расчете суммы налога будут ориентироваться на кадастровую стоимость квартиры. И снизить налог, указав в договоре в качестве цены квартиры небольшую сумму, продавцам не удастся. Потому что тогда при расчете налога будет использоваться кадастровая стоимость квартиры. А она сейчас приближена к рыночной.
«В прошлом году у нас значительно выросла кадастровая стоимость объектов недвижимости. Есть случаи, когда у объектов кадастровая цена оказывается выше рыночной, — рассказывает Ольга Ботова. – Так что эти изменения в законодательство также приведут к росту налогов для физических лиц».
Предполагается, что Госдума примет поправки в законодательство до конца весенней сессии (она продлится до 5 августа). Если нововведения будут приняты, они заработают уже с 1 января 2025 года.
